In het kader van de zoektocht naar een constructief optimum bij de afweging tussen renovatie en vervangende nieuwbouw, stelt men zich vragen op technisch en energetisch vlak én over de milieu-impact. Ook vanuit fiscaal oogpunt dient onderzocht te worden of het slopen van een gebouw niet voordeliger is dan de renovatie ervan. Deze toelichting wordt beperkt tot een afweging op fiscaal vlak.

Voor sommigen lijkt de btw een kinderspel en voor anderen een Rubiks kubus. De btw-tarieven die van toepassing zijn in de bouwsector vormen een ingewikkelde tak en wijzigen bovendien voortdurend. Voor aannemers is het niet altijd duidelijk welk btw-tarief ze moeten toepassen op hun factuur voor werken in onroerende staat. Er moet rekening worden gehouden met heel wat voorwaarden en regels om het juiste tarief te kunnen toepassen.

Hierna volgt een overzicht welke btw-tarief van toepassing is in geval van renovatie van een gebouw of vernieuwbouw. Ook de voorwaarden en regels die gelden om de btw-tarieven toe te passen, worden op een bondige wijze uiteengezet. Ten slotte wordt een recente beslissing van de btw-administratie betreffende de toepassing van de btw-tarieven in geval van renovatie en afbraak/heropbouw van een gebouw toegelicht.

Bij de keuzemogelijkheid tussen slopen of renoveren, kan een afweging op fiscaal vlak, naast de afwegingen op technisch en energetisch vlak, doorslaggevend zijn. De uiteenzetting hierna kan als hulpmiddel dienen bij het maken van een afweging op fiscaal vlak tussen het renoveren of het slopen van een gebouw.

Het algemeen principe is een btw-tarief van 21%. Dit geldt voor alle sectoren, inclusief de bouw. Bovendien kan men genieten van verlaagde btw-tarieven. Indien de voorwaarden niet voldaan zijn om te genieten van de verlaagde tarieven, is het normaal btw-tarief van 21% van toepassing.

Voor de bouw van woningen in het kader van het sociaal beleid kan, onder bepaalde voorwaarden, een verlaagd btw-tarief worden toegepast. Sinds 2007 geldt een verlaagd btw-tarief van 6% voor de bouw van woningen door gewestelijke huisvestingsmaatschappijen of door hen erkende sociale woonmaatschappijen. Voor de bouw van andere sociale woningen door de openbare sector zoals gemeenten of OCMW’s geldt een tarief van 12%.

Het verlaagd btw-tarief van 6% is ook, onder bepaalde voorwaarden, van toepassing op de uitvoering van renovatiewerken aan woningen bestemd voor privé-bewoning.

Tenslotte kan het verlaagd tarief van 6% ook worden toegepast wanneer een oud gebouw, gelegen in één van de stedelijke gebieden, wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe woning.

Renovatiewerken aan woningen bestemd voor privé-bewoning

Onder welke voorwaarden kan het verlaagd tarief van 6% worden toegepast op de uitvoering van renovatiewerken aan woningen bestemd voor privé-bewoning?

Ten eerste is het verlaagde tarief enkel van toepassing op werken in onroerende staat en handelingen die gelijkgesteld worden met werken in onroerende staat. Werk in onroerende staat betekent dat de handelingen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp moeten hebben.

Hou er rekening mee dat het verlaagde tarief enkel kan worden toegepast indien de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het wooncomplex na de uitvoering van de werken en indien meer dan de helft van de oude dragende muren na de uitvoering van de werken werd behouden.

Ten tweede moet de woning, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt.

Ten derde moeten de werken worden verricht aan een privéwoning die minstens 5 jaar in gebruik is genomen. Eenvoudigheidshalve is deze voorwaarde vervuld wanneer de woning voor het eerst in gebruik werd genomen in de loop van het vijfde kalenderjaar dat voorafgaat aan het tijdstip van opeisbaarheid van de op de werken in onroerende staat verschuldigde belasting.

Bijvoorbeeld: de eindverbruiker laat in 2014 een herstelling aan zijn privéwoning uitvoeren. Die herstelling komt slechts in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6% als deze woning voor het eerst in gebruik werd genomen voor 1 januari 2010.

Opgelet: het regeerakkoord bepaalt dat een woning binnenkort minstens 10 jaar oud moet zijn om te kunnen genieten van een verlaagd btw-tarief voor renovatie. Deze maatregel zal waarschijnlijk pas op 1 januari 2016 in werking treden. Tot die datum kan u dus nog verder factureren aan het verlaagde btw-tarief van 6% voor renovatiewerken aan een woning die ouder is dan 5 jaar. Het is de factuurdatum die geldt (en niet het ogenblik van de ondertekening van het contract).

Ten vierde moeten de werken worden uitgevoerd door een aannemer en rechtstreeks worden gefactureerd aan de eindverbruiker. Hiermee wordt bedoeld de onroerende handelingen uitgevoerd door de aannemer, inclusief de materialen die hij levert. Het louter leveren van bouwmaterialen is niet voldoende.

Onder « eindverbruiker » in de zin van de gunstregeling die van toepassing is in de onroerende sector, dient te worden verstaan de persoon die op de woning een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt, zonder van die woning een specifieke exploitatie of een bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te maken. Bovendien moet de aannemer niet langer geregistreerd zijn als aannemer om de werken te kunnen uitvoeren.

In de relatie aannemer-onderaannemer blijft voor de onroerende werkzaamheden het normale btw-tarief van 21% gelden. Meestal zal hierbij gefactureerd worden met toepassing van de verlegging van heffing (medecontractant).

Ten vijfde gelden er een aantal formaliteiten die vervuld moeten zijn opdat men kan genieten van het verlaagde tarief. De bouwheer moet aan de aannemer een ondertekend attest (onder welke vorm dan ook) bezorgen waarop vermeld staat dat de voorwaarden van het verlaagde tarief vervuld zijn. Hierin moeten zeker de definitieve bestemming van het gebouw en de datum van eerste ingebruikneming zijn opgenomen. Bovendien moet de factuur, naast de voor elke factuur verplichte vermeldingen, de elementen vermelden die de toepassing van het verlaagde tarief van 6% rechtvaardigen.

Tip voor de aannemer: let op dat u de factuur en het ondertekende attest goed bewaart. Om zeker te zijn dat u het ondertekende attest in uw bezit krijgt, kan u het attest eventueel laten ondertekenen op het moment van het opstellen van de offerte. Behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de reglementering, ontlast dat attest de aannemer van zijn aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. In de veronderstelling dat de aannemer in het bezit is van dergelijk attest, kan de invordering van het belastingsupplement als gevolg van een foute toepassing van het btw-tarief enkel en alleen plaatsvinden ten opzichte van de bouwheer, die als eindverbruiker de werkelijke schuldenaar is van de belasting.

Tenslotte moet er ook rekening gehouden worden met uitsluitingen. Zo valt bijvoorbeeld niet onder de toepassing van het verlaagde tarief:

• Renovatiewerken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals:

• Tuinaanleg, het aanbrengen van afsluitingen tuinen of percelen, tuinpaden;
• Aanleg van en werken aan zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, vijvers;
• Een terras op het einde van uw tuin, een tuinhuisje;

• Handelingen die betrekking hebben op de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

Afbraak/heropbouw

Ook kan de afbraak van een oud gebouw, gelegen in één van de stedelijke gebieden, die vervangen wordt door een nieuwe woning, onder bepaalde voorwaarden, genieten van het verlaagd tarief van 6%. Deze maatregel werd ingevoerd om het opwaarderen van leegstaande en verouderde gebouwen aan te moedigen.

Onder welke voorwaarden kan het verlaagd tarief van 6% worden toegepast op de afbraak/heropbouw?

Ten eerste moet de woning gelegen zijn in één van de 32 stadsgebieden of in een van de deelgemeenten ervan.

• Limitatieve opsomming: Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.

Ten tweede moeten de werken betrekking hebben op de volledige afbraak van het oude pand en heropbouw van een nieuwe woning.

Het is mogelijk om eerst het nieuw gebouw op te richten en vervolgens het oude af te breken. Bovendien moet het nieuw gebouw niet exact op de plaats van het oude gebouw maar wel op hetzelfde kadastrale perceel.

Ten derde moet de woning, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning worden gebruikt. Welke functie het pand had vóór de afbraak – woning, kantoor, fabriek – heeft geen belang.

De ouderdom van het pand is zonder belang. Het heeft ook geen belang of de heropbouw een eengezinswoning of een appartementsgebouw betreft.

De lage btw geldt alleen maar als er gewerkt wordt met aannemingsovereenkomsten. Onder aannemingswerken wordt begrepen de werken in onroerende staat, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning. Voor de toepassing van het verlaagde tarief moet de bouwheer die een oud gebouw afbreekt of voor zijn rekening laat afbreken, dezelfde bouwheer zijn als van de heropbouw van het gebouw.

Wat dus niet mag is de afbraak van een woning door een opdrachtgever die de grond verkoopt en de heropbouw van een woning door een andere opdrachtgever aan 6%. Dit wordt beschouwd als nieuwbouw en op nieuwbouw moet 21% btw worden betaald.

Aangezien alleen het laten uitvoeren van werken in aanmerking komen voor het verlaagde tarief, zijn verkopen en dus ook ‘Verkopen op plan’ uitgesloten (die vallen onder de 21%).

Net zoals bij de renovatie, geldt ook bij afbraak/heropbouw dat bepaalde werken (zie hiervoor bij renovatie) uitgesloten zijn van het verlaagde tarief.

Bovendien kan het verlaagde tarief enkel toegepast worden op werken die werden uitgevoerd tot uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het nieuwe gebouw. Dit betekent dat (btw die opeisbaar wordt voor) werken die het jaar na de ingebruikname van de nieuwe woning worden uitgevoerd wel aan 21% btw gefactureerd moeten worden.

Ten slotte geldt als voorwaarde dat de bouwheer en de aannemer een aantal formaliteiten moeten vervullen.

Formaliteiten bouwheer en aannemer

De bouwheer moet, in principe voor de aanvang van de werken, twee documenten indienen bij het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor het grondgebied waarop het gebouw gelegen is. De bouwheer moet een verklaring indienen die moet vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heropbouwen, bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning te worden gebruikt (model Confederatie).

Ook moet de bouwheer een afschrift van bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw indienen. Daarnaast moet de bouwheer een afschrift van de verklaring die werd ingediend bij het btw-controlekantoor overhandigen aan de aannemer.

Ook de aannemer dient een aantal formaliteiten te vervullen. De aannemer dient het afschrift van de verklaring die de bouwheer aan hem bezorgde te bewaren als verantwoording van het door hem toegepaste btw-tarief van 6% voor de afbraak/heropbouw van een woning. De door de aannemer uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart moeten op basis van het afschrift de elementen vermelden die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen.

Ook hier geldt hetzelfde belang als bij de renovatie om in het bezit te zijn van het afschrift en om het afschrift en het dubbel van de factuur goed te bewaren.

Beslissing BTW-administratie betreffende de juridische constructies van bouwpromotoren

Probleem

Voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw van woningen in 32 centrumsteden moeten een aantal voorwaarden voldaan zijn. Het is vereist dat de woning na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt. Eén van de belangrijke voorwaarde in deze context is dat de bouwheer die afbreekt, en de bouwheer die heropbouwt dezelfde persoon is. Verkopen ‘op plan’ door bouwpromotoren zijn in principe uitgesloten van het verlaagde tarief. Het is dan immers niet de koper van het nieuwe gebouw die afbreekt én heropbouwt. In het verleden werden nochtans allerlei formules bedacht waarbij in deze gevallen het verlaagde tarief toch van toepassing was (met goedkeuring van de administratie).

Op die manier werden veel oude kantoorgebouwen of fabrieksgebouwen omgevormd tot appartementsblokken of lofts. De oude gebouwen werden drastisch gerenoveerd of zelfs afgebroken en heropgebouwd. De volledige vernieuwde appartementen werden op die manier op de markt gebracht met een verlaagde btw van 6%.

Eén van deze constructies bestond erin dat de bouwpromotor niet zelf het gebouw aankoopt, afbreekt en heropbouwt, maar dat diegenen voor wie de woningen uiteindelijk bestemd zijn, elk hun deel in het gebouw aankopen, en vervolgens als bouwheer optreden om het gebouw (ieder voor hun deel) te laten afbreken en heropbouwen.

Ook voor grote renovatie van gebouwen, die als nieuw moeten worden beschouwd, wordt het gebouw niet aangekocht door de bouwpromotor, maar wel door de uiteindelijke bestemmelingen die vervolgens zelf voor de grote renovatiewerken als bouwheer fungeren. Op deze renovatiewerken is vaak slechts 6% btw verschuldigd en voor de rest zijn enkel registratierechten verschuldigd.

Het Standpunt van de Fiscale administratie

Voor 13 mei 2014 keurde de Administratie dergelijke constructies goed, maar de Administratie heeft haar standpunt herzien en besloten dat het btw-tarief van 6% niet meer zal gelden voor deze ‘juridische constructies’ die bouwpromotoren hebben uitgewerkt met het oog op de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw en/of renovatie van woningen.

Twee gevallen

De fiscale Administratie stelt twee gevallen vast:

Ten eerste het geval waarin de koper contracteert met één medecontractant voor twee soorten handelingen, meer bepaald de aankoop van een oud gebouw (onder het stelsel van de registratierechten) én de aanneming (aan 6% btw).

Ten tweede het geval waarin de koper twee contracten sluit met 1) een ‘grondeigenaar’ en 2) een onderneming die instaat voor de renovatie of afbraak-heropbouw, waarbij de twee medecontractanten juridisch onderscheiden personen zijn.

Ondeelbaar verbonden handelingen

Volgens de btw-administratie heeft de opsplitsing in twee handelingen (verkoop gevolgd door een aannemingscontract) een kunstmatig karakter omdat ze ondeelbaar met elkaar verbonden zijn en omdat ze niet beantwoordt aan de economische werkelijkheid noch aan de bedoeling van de partijen. Volgens haar interpretatie betreft het in werkelijkheid een verkoop van een nog te bouwen nieuwe woning (verkoop “op plan”). Het resultaat is een koopwoning waarvoor het btw-tarief van 21% geldt.

De leveringen van oude gebouwen gevolgd door renovatie of afbraak-heropbouw vormen voor de toepassing van de btw één handeling die de levering van een vastgoed in zijn toekomstige staat van afwerking tot voorwerp heeft (verkoop op plan), ongeacht of er één of meerdere kopers zijn en of het vastgoed al dan niet valt onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom.

Verhuur en eigen gebruik vallen niet onder het begrip 'levering van een gebouw’. Een gebouw dat wordt gesloopt en heropgebouwd en nadien wordt verhuurd, kan bijgevolg wel, onder bepaalde voorwaarden, genieten van de toepassing van het verlaagde tarief.

Bovendien geldt voor het tweede geval dat er sprake is van misbruik indien het wezenlijk doel van de opsplitsing bestaat uit het vermijden van de toepassing van het normale belastingtarief.

Overgangsregeling

Het ingenomen standpunt zal in principe ook worden toegepast voor het verleden. De fiscus kan deze zogenaamde juridische constructies voor het verleden herkwalificeren en dus de toepassing van het 6%-btw-tarief in vraag stellen. Op basis van de verjaringsregels kan de administratie in principe teruggaan tot 1 januari 2011.

Om redenen van rechtszekerheid heeft de fiscus evenwel in een “overgangsregeling” voorzien. In twee gevallen wordt de toepassing van het verlaagd tarief nog aanvaard:

Ten eerste het geval waarin de belastingplichtige een formeel akkoord (beslissing of ruling) heeft met de Administratie.

De voorwaarde is dan wel dat het project en de respectieve overeenkomsten beantwoorden aan het dossier zoals dit werd afgestemd met de Administratie.

Ten tweede het geval waarin de belastingplichtige een stilzwijgend akkoord heeft met de Administratie.

Belang Aannemers?

In principe viseert de Administratie de juridische constructies van bouwpromotoren maar let als aannemer goed op dat u niet deelneemt aan dergelijke constructies want de Administratie zal streng optreden en sanctioneren. In geval van een geschil met de administratie moet rekening worden gehouden met de verschuldigde btw die voortvloeit uit het verschil tussen 21% en de 6%, een administratieve boete en interesten.

Contact : tamara.bauwens@confederatiebouw.be