Het is algemeen bekend dat alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan eisen inzake energie-efficiëntie, de zogenaamde EPB-eisen. Voor wooneenheden zijn deze eisen behoorlijk streng, en ze worden steeds strenger. Tegen 2021 zullen alle nieuwe woningen bijna energieneutraal (BEN) moeten gebouwd worden. 

De overheid heeft een gedetailleerde procedure uitgewerkt opdat ze er zeker van kan zijn dat nieuwe woningen effectief aan de EPB-eisen zullen voldoen. Er is ook een duidelijk sanctiemechanisme uitgewerkt voor de gevallen waarbij de eisen niet worden behaald. Hieronder vindt u een beknopt overzicht van de regelgeving in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Procedure Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Vóór de werken. De opdrachtgever en zijn architect maken aan de hand van een modelformulier een EPB-voorstel op. Een erkende EPB-raadgever – aangesteld door de opdrachtgever – gaat na of dit voorstel voldoet om aan de EPB-eisen te voldoen, en stuurt het EPB-voorstel als bijlage bij de aanvraag tot bouwvergunning naar de overheid.  

Tijdens de werken. De opdrachtgever meldt het begin van de werken aan de overheid. Tijdens het bouwproces moeten alle EPB-gerelateerde werken nauwkeurig bijgehouden worden in een technisch EPB-dossier.

Na de werken. Nadat de werken voltooid zijn moet de EPB-raadgever een EPB-verklaring opstellen, waarin hij verklaart dat het gebouw aan de EPB-eisen voldoet. Deze verklaring wordt binnen de 6 maanden na beëindiging der werken of binnen de 2 maanden na de voorlopige oplevering doorgestuurd naar de overheid. Leefmilieu Brussel (BIM) zal dan een EPB-certificaat uitreiken aan de opdrachtgever. 

Sancties Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het Brussels Instituut voor Milieubeheer (hierna BIM) staat in voor de controle op en de sanctionering van de naleving van de EPB-regelgeving. 

De opdrachtgever riskeert administratieve geldboetes : 

• Van minimum 125 € indien de EPB-eisen niet werden nageleefd.
• Van 62,5 € tot 625 € wanneer hij bepaalde misdrijven pleegt.
• Van 625 € tot 62.500 € indien hij bij aanvang der werken geen EPB-adviseur heeft aangeduid, noch de EPB-aangifte tijdig inlevert bij het BIM.

De architect en de aannemer riskeren elk een boete van 25 € tot 25.000 € zo zij de EPB-adviseur niet alle documenten overhandigen die deze nodig heeft om zijn EPB-aangifte op te stellen en het project op te volgen. 

Algemene sancties 

Naast deze specifieke regelgeving inzake EPB-eisen, kunnen er ook nog sancties opgelegd worden via andere wetgeving : 
De opdrachtgever die een woning verkoopt waarvan het EPB-certificaat niet conform is met de EPB-eisen, kan door de koper of huurder worden aangesproken tot teruggave van een gedeelte van de prijs. Wanneer ditzelfde gebeurt bij de verhuur van een woning, dan kan de huurder een schadevergoeding,  de ontbinding van de huurovereenkomst, of een verlaging van de huurprijs eisen. 

Indien de opdrachtgever is veroordeeld tot een boete wegens overtreding van de EPB-eisen, dan kan hij deze kosten verhalen op de architect en/of de aannemer als hij kan bewijzen dat deze zijn professionele en algemene zorgvuldigheidsplicht niet heeft nageleefd, of indien hij zijn controleplicht niet naar  behoren heeft uitgeoefend. 

Besluit

De EPB-regelgeving wordt steeds belangrijker. In de praktijk worden de EPB-eisen erg nauwkeurig nageleefd. Bij overtreding riskeren de betrokken partijen – vooral de opdrachtgever en de architect – strenge sancties. Een strikte naleving van deze regelgeving is dus aan te raden.