Un entrepreneur est chargé d’établir une offre pour la rénovation en profondeur d’une ancienne ferme. A quel taux de TVA - 6% ou 21% – cette rénovation est-elle soumise? En cas de doute, il est conseillé de consulter son bureau local de contrôle de TVA.

 
Quels sont les aspects importants pour l’entrepreneur ?
Le taux de TVA appliqué dépend de la question de savoir s’il s’agit d’une rénovation ou d’une construction neuve. En effet, la rénovation trop fondamentale d’une ancienne habitation risque d’être considérée comme une construction neuve.

Si l’on souhaite bénéficier du taux réduit de 6%, il convient de prendre un certain nombre de critères en considération. 

Il y a d’abord le critère de « l’extension réduite ». Ce critère suppose que la nouvelle partie ne peut pas être plus grande que la partie restante de l’ancienne construction. Si la surface au sol de la ferme après les travaux de rénovation est supérieure au double de la surface initiale, l’administration de la TVA considérera qu’il s’agit de travaux réalisés à une construction neuve et non comme l’exécution de travaux de rénovation. Il s’agit donc d’être prudent en ce qui concerne l’hypothèse selon laquelle le taux réduit de 6 % de TVA s’applique dans tous les cas si la superficie d’avant les travaux ne diffère guère de la superficie après les travaux. Si la partie de l’ancienne construction subsistant est supérieure à la moitié de la surface totale de l’habitation après l’exécution des travaux et si les autres conditions sont rencontrées, le taux de TVA de 6 % s’applique. 

Schématiquement

 Ancienne partie > nouvelle  partie: 6%

 Ancienne partie = nouvelle  partie: 21%

 Ancienne partie < nouvelle  partie: 21%

En outre, l’application du taux réduit de 6% pour travaux de rénovation suppose  que “la nouvelle partie ne puisse pas fonctionner indépendamment de l’ancienne partie”, mais complète l’ancienne partie et, dès lors, qu’en termes d’affectation du bâtiment, elle constitue un ensemble cohérent et complémentaire. En aucune manière, il ne peut donc s’agir de la constitution d’un logement autonome. 

Toutefois, même si le premier critère est rencontré, il convient de tenir compte d’un deuxième critère. En effet, les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment ne peuvent pas être trop modifiés pour pouvoir parler de la rénovation d’un ancien bâtiment. Que faut-il entendre par “les éléments essentiels”? Ceci suppose que la partie majeure des murs porteurs  - en particulier les murs extérieurs – restent intacts. Ainsi, si seule la façade avant subsiste entièrement à l’occasion des transformations, et deux des trois autres murs porteurs sont entièrement abattus et reconstruits, la condition selon laquelle les éléments essentiels de la structure doivent rester intacts ne sera pas automatiquement rencontrée. On peut estimer grosso modo que la condition est remplie lorsque plus de la moitié des anciens murs porteurs sont conservés après l’exécution des travaux.

A retenir donc que si l’on souhaite bénéficier du taux réduit de 6 %, la partie de construction neuve ne peut pas être supérieure à la partie de l’ancien bâtiment qui est conservée. Mais aussi que la majeure partie des murs porteurs  - et en particulier des murs extérieurs – doit rester intacte.