De feiten van deze zaak zijn vrij routineus: een aannemer van gevelwerken ondertekent in oktober 1992 een overeenkomst voor de renovatie van de gevels van een kantoorgebouw met een sierbepleistering aangebracht op een isolerende onderlaag.

De voorlopige oplevering

Vanaf de voorlopige oplevering in juni 1993 volgen klachten van de bouwheer en diens architect over het barsten en loskomen van de bepleistering. Ook na de uitvoering van kleine herstellingen in 1997 blijven de gebreken verergeren. In 2000 voert de aannemer een volledige herstelling uit van drie gevels en een aantal kleinere herstellingen. De leverancier van de materialen geeft een garantie van 10 jaar op deze werken. Niettemin daagt de bouwheer de aannemer voor de rechtbank wegens een ernstig gebrek in de zaak.
Nuttigheidshalve herinneren wij U er aan dat de tienjarige aansprakelijkheid in principe begint bij de definitieve oplevering, tenzij in het aannemingscontract werd overeengekomen om aan de voorlopige oplevering de waarde van de goedkeuring van de werken toe te kennen. In dit geval begint de tienjarige aansprakelijkheid te lopen vanaf de voorlopige oplevering.
Het is dan ook in Uw belang om in het aannemingscontract te voorzien dat de voorlopige oplevering als goedkeuring van de werken geldt en het aanvangspunt is van de tienjarige aansprakelijkheid.

Een eerste vonnis

In 2005 veroordeelt de eerste rechter de aannemer en de leverancier in solidum tot vergoeding van de volledige schade wegens het gebrekkig uitvoeren van de herstellingen en de gebrekkige kwaliteit van de hoekijzers.
De aannemer is echter niet akkoord met het vonnis en argumenteert in hoger beroep dat:
•    de vordering is verjaard;
•    de fouten geen structurele gebreken zijn.

Voorwaarden tienjarige aansprakelijkheid

De volgende voorwaarden moeten voldaan zijn opdat de tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 en 2270 BW) geldt:
•    de gevelbekleding moet een ernstig gebrek opleveren met als gevolg “het geheel of gedeeltelijk tenietgaan” van het gebouw;
•    de vordering mag nog niet verjaard zijn.

Gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen

Het algemene criterium is dat de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw of een deel ervan wordt bedreigd. Hoewel gevelbekleding een grensgeval is, bevestigt het Hof de tienjarige aansprakelijkheid in deze zaak. 
Het Hof beschouwt het bepleisteren van gevels, met isolatiemateriaal en een waterafstotende buitenafwerking als een “groot onroerend werk”. 
Bovendien oordeelt het Hof dat het gebrek ernstig is omdat de scheurvorming in de pleisterlaag en het loskomen ervan kan leiden tot het insijpelen van water. Dit kan leiden tot vochtigheidsproblemen en aantasting van het onderliggende metselwerk, waardoor de stevigheid van het gebouw wordt aangetast.
Het is van belang dat U, bij het uitvoeren van de werken, de nodige aandacht schenkt aan de correcte waterdichtheid want vochtigheidsproblemen die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw bedreigen, zullen in de meeste gevallen ook vallen onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid.

De tienjarige aansprakelijkheidstermijn 

De termijn van tien jaar is een vervaltermijn die slechts kan worden onderbroken doordat de aansprakelijkheid wordt erkend of door het instellen van een rechtsvordering.
In deze zaak erkende de aannemer zijn aansprakelijkheid door het vrijwillig opnieuw uitvoeren van de werken, eerst door kleine herstellingen in 1997, daarna door grote herstellingen in 2000. De in het kader van deze aansprakelijkheid uitgevoerde werken doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.
Het is belangrijk dat U - wanneer U na de oplevering van de werken om zuiver commerciële redenen enkele kleine herstellingswerken uitvoert - schriftelijk (bijvoorbeeld in een brief aan de bouwheer) meedeelt dat Uw tussenkomst geen erkenning van enige aansprakelijkheid van Uwentwege inhoudt, maar zuiver commercieel moet worden gezien. Op die manier vermijdt U dat het uitvoeren van die kleine herstellingswerken een nieuw startpunt vormen voor een nieuwe periode van 10-jarige aansprakelijkheid.