VERLAAGD BTW-TARIEF VAN 6% VOOR AFBRAAK-HEROPBOUW EN RENOVATIE WORDT IN BEPAALDE GEVALLEN NIET MEER AANVAARD

De fiscale Administratie heeft op 13 mei 2014 een beslissing genomen om bepaalde praktijken bij de herontwikkeling van oude gebouwen strenger aan te pakken.

Probleem

Voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw van woningen in 32 centrumsteden, is vereist dat de bouwheer die afbreekt, en de bouwheer die heropbouwt dezelfde persoon is. Verkopen ‘op plan’ door bouwpromotoren zijn in principe uitgesloten van het verlaagde tarief. Het is dan immers niet de koper van het nieuwe gebouw die afbreekt én heropbouwt. In het verleden werden nochtans allerlei formules bedacht waarbij in deze gevallen het verlaagde tarief toch van toepassing was (met goedkeuring van de administratie). 

Eén van deze constructies bestond erin, dat de bouwpromotor niet zelf het gebouw aankoopt, afbreekt en heropbouwt, maar dat diegenen voor wie de woningen uiteindelijk bestemd zijn, elk hun deel in het gebouw aankopen, en vervolgens als bouwheer optreden om het gebouw (ieder voor hun deel) te laten afbreken en heropbouwen. Ook voor grote renovatie van gebouwen, die als nieuw moeten worden beschouwd, wordt het gebouw niet aangekocht door de bouwpromotor, maar wel door de uiteindelijke bestemmelingen die vervolgens zelf voor de grote renovatiewerken als bouwheer fungeren. Op deze renovatiewerken is vaak slechts 6% btw verschuldigd en voor de rest zijn enkel registratierechten verschuldigd.

“Ondeelbaar verbonden” handelingen

De Administratie heeft haar standpunt nu herzien en besloten dat het btw-tarief van 6% in de toekomst niet meer zal gelden voor deze ‘juridische constructies’ die bouwpromotoren hebben uitgewerkt met het oog op de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw en/of renovatie van woningen. De Administratie onderscheidt twee gevallen:

1.    Ofwel contracteert de koper met één medecontractant voor twee soorten handelingen, meer bepaald de aankoop van een oud gebouw (onder het stelsel van de registratierechten) én de aanneming (aan 6% btw).
De opsplitsing tussen de verkoop van het oud gebouw en de aannemingswerken moet worden aanzien als de levering van een nieuw gebouw. Dit betekent dat zowel de verkoopprijs, met inbegrip van het grondaandeel, als de constructieprijs integraal aan 21% btw onderworpen is.

2.    Ofwel sluit de koper twee contracten met 1) een ‘grondeigenaar’ en 2) een onderneming die instaat voor de renovatie of afbraak-heropbouw, waarbij de twee medecontractanten juridisch onderscheiden personen zijn.
In dit geval vormen beide contracten in de regel een eenheid, net zoals dat zou zijn voor het eerste geval, maar is er bovendien sprake van misbruik indien het wezenlijke doel van de opsplitsing bestaat uit het vermijden van de toepassing van het normale belastingtarief. Ook in dit geval is er 21% verschuldigd voor de constructieprijs. De Administratie zal de feitelijke omstandigheden geval per geval  onderzoeken en beslissen of er sprake is van misbruik.

Volgens de btw-administratie heeft de opsplitsing in twee handelingen (verkoop gevolgd door een aannemingscontract) een kunstmatig karakter omdat ze ondeelbaar met elkaar verbonden zijn en omdat ze niet beantwoordt aan de economische werkelijkheid noch aan de bedoeling van de partijen. Volgens haar interpretatie betreft het in werkelijkheid een verkoop van een nog te bouwen nieuwe woning (verkoop “op plan”). Het resultaat is een koopwoning waarvoor het btw-tarief van 21% geldt. De leveringen van oude gebouwen gevolgd door renovatie of afbraak-heropbouw vormen voor de toepassing van de btw één handeling die de levering van een vastgoed in zijn toekomstige staat van afwerking tot voorwerp heeft (verkoop op plan), ongeacht of er één of meerdere kopers zijn en of het vastgoed al dan niet valt onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom. 

Overgangsregeling

Het ingenomen standpunt zal ook worden toegepast voor het verleden. De fiscus kan deze zogenaamde juridische constructies voor het verleden herkwalificeren en dus de toepassing van het 6%-btw-tarief in vraag stellen. Op basis van de verjaringsregels kan de administratie in principe teruggaan tot 1 januari 2011.
Om redenen van rechtszekerheid heeft de fiscus evenwel in een “overgangsregeling” voorzien. In de volgende twee gevallen wordt de toepassing van het verlaagd tarief nog aanvaard:

1.    De belastingplichtige heeft een formeel akkoord (beslissing of ruling) met de Administratie. 
De voorwaarde is dat het project en de respectieve overeenkomsten beantwoorden aan het dossier zoals dit werd afgestemd met de Administratie.

2.    De belastingplichtige heeft een stilzwijgend akkoord met de Administratie.
Dit is het geval indien er een eerder gesloten formeel akkoord bestaat in een ander project waarvan de omstandigheden volledig dezelfde zijn of indien de belastingplichtige op de datum van de beslissing nog geen antwoord heeft ontvangen op een gemotiveerde aanvraag tot een formeel akkoord.
Het stilzwijgend akkoord geldt slechts voor gebouwen die verkocht zijn voor de datum van publicatie van de beslissing, namelijk 28 mei 2014.

Wat is voor de aannemers van belang?

De btw-beslissing viseert alleen bouwpromotoren. Voor de aannemer wijzigt er niets. Renovatiewerken kunnen blijven gefactureerd worden tegen 6% btw. Ook als het gaat om een zeer ingrijpende renovatie. De voorwaarde is wel dat er nauwelijks geraakt wordt aan de oude dragende muren en/of dat bij een uitbreiding de oppervlaktenorm gerespecteerd wordt. In 32 steden en gemeenten blijft ook op de werken van vernieuwbouw, d.w.z. afbraak gevolgd door heropbouw voor een privéwoning, het btw-tarief van 6% gelden.

Actieplan

De btw-administratie zet de marges van de projectontwikkelaars onder druk. Ze zullen voortaan twee keer nadenken voor ze oude gebouwen omvormen tot woningen. Ook de kosten van de kopers zullen omhoog gaan.

FABA zal de aandacht van de fiscale Administratie en de overheid blijven vestigen op de implicaties die voortvloeien uit deze beslissing. FABA zal ook pleiten voor een alternatief om aan deze gevolgen tegemoet te komen.