LE TAUX DE TVA RÉDUIT DE 6 % POUR LA DÉMOLITION-RECONSTRUCTION ET LA RÉNOVATION N’EST PLUS ACCEPTÉ DANS CERTAINS CAS

Le 13 mai 2014, l’Administration fiscale a décidé de renforcer les règles relatives à certaines pratiques dans le cadre du renouvellement d’immeubles anciens.

Problème

Pour que le taux de TVA réduit soit applicable en cas de démolition et de reconstruction d’habitations dans 32 centres-villes, un seul et même maître d’ouvrage doit s’occuper à la fois de la démolition et de la reconstruction. Les ventes « sur plan » par des promoteurs immobiliers sont en principe exclues du taux réduit. En effet, dans un tel cas, ce n’est pas l’acheteur du nouvel immeuble qui démolit et reconstruit. Pourtant, toutes sortes de formules ont été imaginées par le passé pour que le taux réduit soit quand même d’application dans ce genre de situations (avec l’approbation de l’administration). 

Dans l’une de ces formules, ce n’est pas le promoteur immobilier qui achète, démolit et reconstruit l'immeuble : les personnes auxquelles les habitations seront finalement destinées achètent chacune leur partie de l’immeuble puis interviennent comme maîtres d’ouvrage pour faire démolir et reconstruire l’immeuble (chacun s’occupant de sa propre partie). Dans le cas d'une rénovation en profondeur d'immeubles devant être considérés comme neufs, l’immeuble n’est pas non plus acheté par le promoteur immobilier, mais bien par les destinataires finaux qui interviennent eux-mêmes comme maîtres d’ouvrage par la suite pour les gros travaux de rénovation. Un taux de TVA de seulement 6 % est souvent appliqué à ces travaux de rénovation et seuls des droits d’enregistrement sont dus par ailleurs.

Opérations « indivisiblement liées »

L’Administration a désormais revu sa position et décidé que le taux de TVA de 6 % ne s’appliquerait plus à l'avenir à de telles « constructions juridiques » élaborées par les promoteurs immobiliers dans le but de faire appliquer le taux de TVA réduit de 6 % à la démolition et la reconstruction et/ou à la rénovation d’habitations. L’Administration distingue les deux cas suivants :

1.    Soit l’acheteur conclut un contrat avec un seul cocontractant pour deux types d’opérations, à savoir l’achat d’un immeuble ancien (sous le régime des droits d’enregistrement) et le contrat d’entreprise (TVA à 6 %).
La distinction entre la vente de l’immeuble ancien et les travaux d’entreprise doit être considérée comme la livraison d’un immeuble neuf. En d’autres termes, tant le prix de vente comprenant la parcelle de terrain que le prix de la construction sont soumis au taux de TVA de 21 % dans leur intégralité.

2.    Soit l’acheteur conclut deux contrats avec 1) un « propriétaire de terrain » et 2) une entreprise chargée de la rénovation ou de la démolition-reconstruction, les deux cocontractants étant des personnes juridiques distinctes.
Dans ce cas, les deux contrats forment généralement une unité, tout comme dans le premier cas, mais il sera en outre question d’abus si l'objectif réel de la séparation consiste à éviter l'application du taux de TVA normal. Dans ce cas aussi, une TVA de 21 % est applicable au prix de la construction. L’Administration examinera les faits au cas par cas et décidera s'il y a abus ou non.

Selon l’administration fiscale, la séparation en deux opérations (vente suivie d’un contrat d’entreprise) présente un caractère artificiel parce que ces opérations sont indivisiblement liées entre elles et que cette séparation ne correspond ni à la réalité économique, ni à l'intention des parties. Selon son interprétation, il s’agit en réalité de la vente d’une habitation neuve à construire (vente « sur plan »). Il en résulte une habitation à vendre soumise au taux de TVA de 21 %. Les livraisons d’immeubles anciens suivies d’une rénovation ou d’une démolition-reconstruction forment, pour l’application de la TVA, une opération unique ayant pour objet la livraison d’un bien immobilier dans son état d'achèvement futur (vente sur plan), qu’il y ait un ou plusieurs acheteurs et que le bien immobilier soit ou non soumis au régime de la copropriété forcée. 

Régime transitoire

Cette prise de position aura également un effet rétroactif. Le fisc peut requalifier ces « constructions juridiques » élaborées par le passé et ainsi remettre en cause l’application du taux de TVA à 6 %. Sur la base des règles de prescription, l’administration peut remonter en principe jusqu’au 1er janvier 2011.
Toutefois, pour des raisons de sécurité juridique, le fisc a prévu un « régime transitoire ». L’application du taux réduit est encore acceptée dans les deux cas suivants :

1.    Le contribuable a conclu un accord formel (décision ou ruling) avec l’Administration. 
Condition : le projet et les contrats respectifs doivent répondre au dossier tel que convenu avec l’Administration.

2.    Le contribuable a un accord tacite avec l’Administration.
Il s’agit de la situation dans laquelle un accord formel antérieur existe pour un autre projet dont les circonstances sont totalement identiques ou lorsque le contribuable n’a pas encore reçu de réponse à une demande motivée d’accord formel le jour de la décision.
L’accord tacite s’applique uniquement aux immeubles vendus avant la date de publication de la décision, à savoir le 28 mai 2014.

Important à savoir pour les entrepreneurs

Cette décision fiscale vise seulement les promoteurs immobiliers. Rien ne change pour l’entrepreneur. Les travaux de rénovation peuvent toujours être facturés à un taux de TVA de 6 %, même lorsqu’il s’agit d’une rénovation très approfondie, à condition toutefois de ne pratiquement pas toucher aux anciens murs porteurs et/ou de respecter la norme de surface en cas d’extension. Dans 32 villes et communes, le taux de TVA de 6 % reste aussi applicable aux travaux de renouvellement, c’est-à-dire en cas de démolition suivie de la reconstruction d’un logement privé.

Plan d’action

L’administration fiscale place les marges des promoteurs de projet sous pression. Désormais, ces derniers y réfléchiront à deux fois avant de transformer des immeubles anciens en logements. Les frais pour les acquéreurs vont également augmenter.

La FEGC continuera à attirer l’attention de l’Administration fiscale et des pouvoirs publics sur les implications de cette décision. La Fédération plaidera également pour l’offre d’une alternative permettant de faire face à ces conséquences.