Een aannemer krijgt de opdracht een offerte op te maken voor de grondige renovatie van een oude boerderij. Aan welk btw-tarief – 6% of 21% – is deze renovatie onderworpen? In geval van twijfel kan u best uw plaatselijke btw-controlekantoor raadplegen. 

Wat is van belang voor de aannemer?
Welk btw-tarief zal worden toegepast hangt af van de vraag of het gaat om renovatie dan wel om nieuwbouw. Een al te grondig gerenoveerde oude woning dreigt immers als een nieuwbouw te worden beschouwd.

Indien men van het verlaagde tarief van 6% wenst te genieten, dient men een aantal criteria in beschouwing te nemen. 

Ten eerste geldt het ‘beperkte-uitbreiding’-criterium. Dit criterium houdt in dat het stuk nieuwbouw niet groter mag zijn dan het resterende deel van het oude gebouw. Als de vloeroppervlakte van de hoeve ná de renovatiewerken meer dan het dubbele is van de oorspronkelijke oppervlakte, dan zal de btw-administratie dit beschouwen als het uitvoeren van werken aan een nieuwbouw en niet als het uitvoeren van renovatiewerken. Het is dus opletten geblazen met de veronderstelling dat het btw-tarief van 6% in ieder geval van toepassing is indien de oppervlakten van vóór en ná de verbouwing nauwelijks verschillen. Als de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken en de overige voorwaarden zijn voldaan, wordt het btw-tarief van 6% toegepast.

Schematisch

 Oud gedeelte > nieuw gedeelte: 6%

 Oud gedeelte = nieuw gedeelte: 21%

Oud gedeelte < nieuw gedeelte: 21%

Bovendien is voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6% voor renovatiewerken vereist dat ‘het nieuwe gedeelte niet onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren”, maar het oude gedeelte aanvult en er dus inzake aanwending van het gebouw een samenhangend en aanvullend geheel mee vormt. Het mag dus in ieder geval niet gaan om de oprichting van een autonome woning.

Maar zelfs indien voldaan is aan het eerste criterium, dient men rekening te houden met een tweede criterium. Er mag namelijk niet te veel wijzigen aan de wezenlijke structuur van het oude gebouw om van een renovatie van een oud gebouw te kunnen spreken. Wat betekent het begrip ‘wezenlijk’? Dit houdt in dat het grootste deel van de dragende muren – vooral dan de buitenmuren – intact moeten blijven. Indien bijvoorbeeld tijdens de verbouwing enkel de voorgevel in zijn geheel blijft staan en worden twee van drie andere dragende buitenmuren volledig neergehaald en heropgebouwd, dan is er sowieso niet voldaan aan de voorwaarde dat de wezenlijke structuur intact moet blijven. Men kan grosso modo stellen dat aan de voorwaarde is voldaan als meer dan de helft van de oude dragende muren na de uitvoering van de werken werd behouden.

Onthoud dus dat indien men wenst te genieten van het verlaagde tarief van 6% dat het stuk nieuwbouw niet groter mag zijn dan het resterende deel van het oude gebouw. Maar ook dat het grootste deel van de dragende muren – vooral dan de buitenmuren – intact moeten blijven.