Het is algemeen bekend dat alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan eisen inzake energie-efficiëntie, de zogenaamde EPB-eisen. Voor wooneenheden zijn deze eisen behoorlijk streng, en ze worden steeds strenger. Tegen 2021 zullen alle nieuwe woningen bijna energieneutraal (BEN) moeten gebouwd worden. 

De overheid heeft een gedetailleerde procedure uitgewerkt opdat ze er zeker van kan zijn dat nieuwe woningen effectief aan de EPB-eisen zullen voldoen. Er is ook een duidelijk sanctiemechanisme uitgewerkt voor de gevallen waarbij de eisen niet worden behaald. Hieronder vindt u een beknopt overzicht van de regelgeving in Vlaanderen.

Procedure Vlaams Gewest

Vóór de werken. In principe moet de opdrachtgever voor de aanvang der werken een verslaggever aanstellen. Deze voert een voorafgaandelijke controle uit of het gebouw – op basis van het ontwerp van de architect en het lastenboek van de aannemer – aan de EPB-eisen zal voldoen. Via een softwareprogramma van de overheid maakt de verslaggever zijn berekening. Deze berekening wordt als startverklaring vóór de aanvang der werken ingediend bij het Vlaams Energieagentschap (VEA). Als de verslaggever aantoont dat de EPB-eisen niet zullen gehaald worden, dan moet hij een voorstel opmaken van ingrepen waarmee de EPB-eisen wel zullen behaald worden. 

Tijdens de werken. Tijdens het bouwproces moeten alle EPB-gerelateerde werken nauwkeurig bijgehouden worden. Als de architect in deze fase merkt dat de EPB-eisen niet zullen gehaald worden, dan moet hij dit melden aan de opdrachtgever en aan de verslaggever.

Na de werken. Nadat de werken voltooid zijn moet de opdrachtgever kunnen bewijzen dat de woning voldoet aan de EPB-eisen. Hij moet dit doen via de tijdige indiening van de berekening van de verslaggever aan het VEA. De verslaggever levert aan de opdrachtgever het EPC-certificaat af. 

Sancties Vlaams Gewest

Indien de EPB-procedure niet wordt nageleefd of de EPB-eisen niet worden behaald, dan kunnen er sancties opgelegd worden door het VEA en de gemeente.

De opdrachtgever kan een administratieve geldboete oplopen, gaande van 250 € tot 10.000 €, afhankelijk van de omvang van de overtreding. 

• Als hij nalaat een startverklaring in te dienen – dit is een schriftelijke verklaring met de startdatum der werken en het overzicht van de prestaties inzake EPB-eisen – dan legt de VEA een geldboete op van 250 €
• Als hij de EPB-aangifte niet binnen de 6 maanden na voltooiing der werken indient, dan legt het VEA een boete op van 1.000 € + 1 € per m³ bouwvolume. De opdrachtgever krijgt dan een nieuwe termijn om de EPB-aangifte in te dienen. Bij niet-naleving hiervan geldt een dwangsom van 10 € per dag laattijdigheid.
• Als bij controle blijkt dat het gebouw niet voldoet aan de PEB-eisen, dan legt het VEA een boete op, afhankelijk van de ernst van de overtreding. 

De architect riskeert een boete van 250 € indien hij aan de aannemers de gegevens over het behalen van de EPB-eisen niet overhandigt. 

De aannemer riskeert geen specifieke boetes in het kader van deze reglementering. 

Algemene sancties 

Naast deze specifieke regelgeving inzake EPB-eisen, kunnen er ook nog sancties opgelegd worden via andere wetgeving : 

De opdrachtgever die een woning verkoopt waarvan het EPB-certificaat niet conform is met de EPB-eisen, kan door de koper of huurder worden aangesproken tot teruggave van een gedeelte van de prijs. Wanneer ditzelfde gebeurt bij de verhuur van een woning, dan kan de huurder een schadevergoeding,  de ontbinding van de huurovereenkomst, of een verlaging van de huurprijs eisen. 

Indien de opdrachtgever is veroordeeld tot een boete wegens overtreding van de EPB-eisen, dan kan hij deze kosten verhalen op de architect en/of de aannemer als hij kan bewijzen dat deze zijn professionele en algemene zorgvuldigheidsplicht niet heeft nageleefd, of indien hij zijn controleplicht niet naar  behoren heeft uitgeoefend. 

Besluit

De EPB-regelgeving wordt steeds belangrijker. In de praktijk worden de EPB-eisen erg nauwkeurig nageleefd. Bij overtreding riskeren de betrokken partijen – vooral de opdrachtgever en de architect – strenge sancties. Een strikte naleving van deze regelgeving is dus aan te raden.