Men zou denken dat de grote principes inzake aansprakelijkheid van aannemers na oplevering van de werken bij de aannemers goed gekend zijn. Nochtans doen de ons gestelde vragen ons vermoeden dat toch nog niet alles duidelijk is.
Het lijkt ons dan ook niet nutteloos om hierna een korte samenvatting te geven van de grote principes van de twee soorten aansprakelijkheid die na oplevering van de werken, behalve bedrog, nog door de bouwheer kunnen worden ingeroepen: enerzijds, de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer en, anderzijds, de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken.
Bovendien is er ook nog de problematiek van de verdeling van de aansprakelijkheid tussen de architect en de aannemer, die het voorwerp zal uitmaken van een volgende rubriek.

DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID

De tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer is terug te vinden in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek en begint in principe bij de definitieve oplevering, tenzij in het aannemingscontract werd overeengekomen om aan de voorlopige oplevering de waarde van de goedkeuring van de werken toe te kennen; in dit geval begint de tienjarige aansprakelijkheid te lopen vanaf de voorlopige oplevering.

Het is dan ook in Uw belang om in het aannemingscontract te voorzien dat de voorlopige oplevering als goedkeuring van de werken geldt en het aanvangspunt is van de tienjarige aansprakelijkheid.

Nuttigheidshalve vermelden we nogmaals de clausule zoals zij is opgenomen in het type-aannemingscontract van de Confederatie Bouw: "De voorlopige oplevering houdt de goedkeuring in door de opdrachtgever van de hem afgeleverde werken en sluit ieder verhaal uit van zijnentwege voor zichtbare gebreken. De termijn van de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op de dag van de voorlopige oplevering."

De tienjarige aansprakelijkheid is bovendien een aansprakelijkheid van openbare orde. Het is niet mogelijk om er zich van te ontdoen, om er contractueel van af te wijken of om haar te beperken, of het nu is op het vlak van de termijn of op dat van de gebreken op dewelke ze van toepassing is.
De termijn van tien jaar is een vervaltermijn die slechts kan worden onderbroken doordat de aansprakelijkheid wordt erkend of door het instellen van een rechtsvordering ten gronde, niet enkel in kortgeding.

De in het kader van deze aansprakelijkheid uitgevoerde werken doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.

Het is belangrijk dat U, wanneer U, na de oplevering van de werken en behalve het geval waarin een juridische beslissing er U toe verplicht, om zuiver commerciële redenen enkele kleine herstellingswerken uitvoert schriftelijk (bijvoorbeeld in een brief aan de bouwheer) meedeelt dat Uw tussenkomst geen erkenning van enige aansprakelijkheid van Uwentwege inhoudt, maar zuiver commercieel moet worden gezien.

Voorwaarden van de tienjarige aansprakelijkheid

Drie voorwaarden moeten vervuld zijn opdat er van tienjarige aansprakelijkheid sprake kan zijn:

Eerste voorwaarde: Het moet gaan om een ernstig gebrek

Dit is een gebrek dat de soliditeit van het gebouw in gevaar brengt of kan brengen. Het moet dus gaan om een gebrek dat, zij het op termijn, het totaal of gedeeltelijk verlies van het onroerend goed kan veroorzaken.

Tweede voorwaarde: het gebrek moet het onroerend goed of een groot werk aantasten

Grote werken van onroerende aard omvatten de ruwbouw alsmede alle werken en installaties die noodzakelijk of essentieel zijn voor een gebouw. Het gaat bijgevolg om werken die de structuur of de hoofdbestanddelen van het gebouw betreffen, zoals een muur, een dak, een centrale verwarming en een waterleiding; werden daarentegen als kleine werken beschouwd: tegelvloeren van keuken en badkamer, plafonneringswerken, dubbele beglazing …

Als voorbeelden van gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen kunnen worden aangehaald: het niet vorstbestendig zijn van de stenen van de gevel of van de dakpannen, het ontbreken van isolatie wat leidt tot vocht en verrotting, die de soliditeit van het gebouw bedreigen, niet aan de aard van het terrein aangepaste funderingen … Een probleem van akoestische isolatie daarentegen valt niet onder de tienjarige aansprakelijkheid omdat zij geen bedreiging vormt voor de stabiliteit van het gebouw; zo ook voor barsten in een vloer of stenen die slechts een bekleding zijn met esthetisch karakter.

Derde voorwaarde: het gebrek moet een fout zijn van de bouwer, of dat nu de aannemer of de architect is

Het bestaan van een beschadiging zoals, bijvoorbeeld, een scheur, het niet-waterdicht zijn of enig ander abnormaal fenomeen veroorzaakt niet automatisch de aansprakelijkheid van de bouwer; bovendien moet het gebrek ook nog te wijten zijn aan een fout in de wijze waarop de verplichting werd nagekomen. De te bewijzen fout zal verschillend zijn naargelang de aard van de verbintenis die de aannemer op zich heeft genomen, te weten een resultaats- of een middelenverbintenis.

Indien het gaat over een resultaatsverbintenis zal het enkele feit dat een bepaald resultaat niet werd bereikt (in casu, het uitvoeren van een werk zonder gebrek) voldoende zijn om de fout te bewijzen en de aannemer zal zich niet van zijn aansprakelijkheid kunnen exonereren tenzij wanneer hij een vreemde oorzaak, zoals overmacht, bewijst. In dit verband dient men er rekening mee te houden dat bepaalde vereisten die te maken hebben met de energieprestaties van het gebouw (EPB) (zoals de luchtdichtheid) in sommige gevallen worden beschouwd als resultaatsverbintenissen waarvoor de aannemer verantwoordelijk is.

Indien daarentegen de door de aannemer aangegane verbintenis een middelenverbintenis is (het maximum aan zorg besteden om tot de uitvoering van een werk te komen), zal de bouwheer die de aansprakelijkheid van de aannemer inroept de fout en de relatie met de beweerde schade moeten bewijzen.

AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN

Een licht verborgen gebrek is een gebrek dat, zonder de soliditeit van het gebouw in gevaar te brengen, er het normaal gebruik van verstoort en dat bij de goedkeuring van de werken door een normaal oplettend persoon niet kon worden opgemerkt.

Drie cumulatieve voorwaarden zijn vereist opdat de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken in het gedrang komt:

1. een verborgen gebrek, d.w.z. een gebrek dat niet kon worden ontdekt bij de oplevering-goedkeuring en dat zonder zo erg te zijn als de gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen toch zo belangrijk is dat het, zo het zichtbaar zou zijn geweest, niet door de bouwheer zou zijn aanvaard
   Bij wijze van voorbeeld kan men problemen van technische isolatie aanhalen, condensatieproblemen van dubbele beglazing, barsten in de tegelvloeren, het afbrokkelen van dakpannen, enz. …
2. een gebrek te wijten aan de fout van de aannemer (de bewijslast van deze fout zal verschillen naargelang de aannemer een resultaats- of middelenverbintenis had – cfr. supra).
3. het gebrek moet binnen een redelijke termijn na zijn ontdekking het voorwerp zijn geweest van een gerechtelijke procedure
   Deze termijn behoort tot de soevereine appreciatie van de rechter: vanaf welk ogenblik is de termijn zo lang dat hij niet anders kan worden geïnterpreteerd als de aanvaarding door de bouwheer van de gebrekkige situatie?
   De termijn binnen dewelke deze aansprakelijkheid kan worden ingeroepen is alleszins maximaal die van de tienjarige aansprakelijkheid, maar in tegenstelling tot deze laatste is de aansprakelijkheid voor kleine verborgen gebreken niet van openbare orde en kan zij dus contractueel worden overeengekomen.

Wij raden U dan ook aan om in uw aannemingscontracten de voor kleine verborgen gebreken toegekende waarborgtermijn te voorzien (een jaar na de voorlopige oplevering lijkt redelijk), alsook de termijn binnen dewelke de vordering moet worden ingesteld teneinde ontvankelijk te zijn (bijvoorbeeld zes maanden na de ontdekking van het gebrek door de bouwheer).

Wij hernemen hier dan ook de clausule zoals zij voorkomt in het type-aannemingscontract van de Confederatie Bouw: “Gedurende de periode van een jaar na de voorlopige oplevering waarborgt de aannemer de lichte verborgen gebreken die niet gedekt zijn door de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. Elke rechtsvordering uit dien hoofde is echter slechts ontvankelijk mits ze ingesteld wordt binnen de termijn van 6 maanden na de dag dat de opdrachtgever kennis heeft van het gebrek. Maar deze termijn wordt opgeschort tijdens de periode waarin ernstige onderhandelingen plaatsvinden om een oplossing te vinden voor het risico op een rechtsgeding.”